U. z 2014 r. poz. 150) normujące najem okazjonalny nie wprowadzają takiego wymogu, aby po stronie wynajmującej występowali wszyscy współwłaściciele danego lokalu. Pod pojęciem właściciela ustawa ta każe rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu. Podatnikiem z kolei jest podmiot wykonujący te czynności we własnym imieniu i na własny rachunek. Zatem wykonywanie przez jednego z małżonków czynności opodatkowanych nie powoduje, iż drugi także staje się podatnikiem podatku VAT. Warto także dokładnie zaznaczyć wielkość udziału każdej osób. Jeżeli jeden z nabywców na zakup mieszkania wykłada np. 200 tys., a drugi 100 tys., to powinno być to zaznaczone, gdyż w innym wypadku udziały zostaną rozdzielone po równo, co może być kłopotliwe np. w przypadku rozstania. Zakup mieszkania przez dwie osoby wynajmowane mieszkanie zostało nabyte wskutek dziedziczenia, np. w drodze spadku (tak nabyte rzeczy i prawa nie wliczają się do majątku wspólnego, lecz do majątku osobistego jednego z małżonków). W innych przypadkach zgoda współwłaściciela na wynajem mieszkania, domu, lokalu czy też innego rodzaju nieruchomości będzie wymagana. Zgodnie z powyższym małżonkowie, którzy mają różne adresy zamieszkania, wspólne rozliczenie roczne mogą złożyć w urzędzie skarbowym właściwym dla jednego z nich. Małżonkowie sami mogą wybrać, w którym urzędzie złożą zeznanie: męża czy żony. Właściwy urząd skarbowy trzeba wskazać w rozliczeniu podatkowym. Jeżeli natomiast faktura wystawiona jest na jednego z małżonków, to odliczenia dokonuje tylko ten małżonek na którego wystawiona jest faktura. W ramach ulgi termomodernizacyjnej odliczyć można tylko wydatki poniesione od 1 stycznia 2019 r. . Utrzymujące się na rynku nieruchomości ceny mieszkań powodują, że coraz częściej zarówno osoby nieprowadzące działalności gospodarczej, jak i przedsiębiorcy decydują się na wynajem mieszkania lub lokalu użytkowego. Zgodnie z powyższym umowa najmu może zostać zawarta zarówno w ramach działalności gospodarczej, jak i poza nią. O tym, w jaki sposób opodatkowany i rozliczany jest najem prywatny, napisano poniżej! Najem prywatny jako jedno ze źródeł przychodów W myśl art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych do źródeł przychodów należą najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze. Zgodnie z powyższym przychód z tytułu najmu prywatnego powstaje w momencie faktycznego otrzymania należności lub zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o PIT – postawienia ich do dyspozycji wynajmującego. Co ważne, jeśli w umowie zostanie wskazane, że najemca zobowiązany jest do regulowania kosztów eksploatacyjnych, z przychodów z tytułu najmu należy wyłączyć ponoszone przez niego opłaty eksploatacyjne, takie jak: opłaty za wodę, gaz, energię elektryczną czy wywóz śmieci, gdyż co do zasady płatności z wyżej wskazanych tytułów nie stanowią przychodu wynajmującego, lecz płatności, które mają na celu pokrycie zobowiązań wobec osób trzecich – dostawców mediów. Dotyczy to głównie sytuacji, w której najemca zobowiązany jest do ich uregulowania. Stanowisko takie potwierdza interpretacja Dyrektora KIS z 4 kwietnia 2018 r., nr „(...) W stanowisku tym natomiast czytamy, że „(...) Składnikiem przychodu osiąganego z dzierżawy przez wydzierżawiającego nie będą natomiast ponoszone przez dzierżawcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem dzierżawy (np. podatek od nieruchomości), jeżeli z umowy wynika, że dzierżawca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez dzierżawcę w związku z użytkowaniem działki nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wydzierżawiającego (...)”. Kolejne wyłączenie dotyczy kaucji zabezpieczającej przedmiot najmu. Przychód nie powstaje w przypadku, gdy kaucja zostaje zwrócona po wygaśnięciu umowy najmu. Wyjątkiem jest sytuacja, w której właściciel wskutek poniesienia strat zatrzyma kaucję w całości lub w części – wówczas wykazuje ją jako przychód. Formy opodatkowania najmu prywatnego Osoba fizyczna, decydując się na najem prywatny mieszkania bądź domu, ma prawo wyboru między dwoma formami opodatkowania: zasady ogólne (skala podatkowa: 17% lub 32% od nadwyżki powyżej 85 528 zł), ryczałt ewidencjonowany (8,5% lub 12,5% od nadwyżki powyżej 100 tys. zł). Wyboru formy opodatkowania dokonuje się poprzez wpłatę pierwszej zaliczki z tytułu uzyskanych przychodów z najmu prywatnego w danym roku. Wybrana forma opodatkowanie od tego momentu będzie obowiązującą, aż do jej zmiany w kolejnym roku, jeśli taką decyzję podejmie podatnik. Zasady ogólne są formą opodatkowania, która przysługuje każdemu podatnikowi z mocy prawa, dlatego nie ma konieczności informowania urzędu o stosowaniu tej formy rozliczeń. W przypadku wyboru opodatkowania najmu prywatnego na zasadach ogólnych wynajmujący ma możliwość odliczenia od uzyskanych przychodów także kosztów związanych z najmem, takich jak np.: odpisy amortyzacyjne od przedmiotu najmu, zakup wyposażenia mieszkania, sprzętów AGD i mebli, koszty eksploatacyjne i opłaty, jeśli zgodnie z umową, najemca nie jest zobowiązany do ich regulowania. W odniesieniu do najmu prywatnego opodatkowanego ryczałtem, zgodnie z przepisem art. 9 ust. 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, nie dokonuje się już zgłoszenia formy rozliczeń do urzędu skarbowego: „W przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, za równoznaczne z dokonaniem wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy uznaje się pierwszą w roku podatkowym wpłatę na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tego tytułu, a jeżeli pierwszy taki przychód podatnik osiągnął w grudniu roku podatkowego - złożenie zeznania, o którym mowa w art. 21 ust. 2 pkt 2”. W przypadku wyboru opodatkowania w formie ryczałtu nie ma możliwości uwzględniania kosztów, opodatkowaniu podlega kwota faktycznie otrzymana – wpłacona przez najemcę. W trakcie roku z tytułu najmu konieczne jest opłacanie zaliczek na podatek dochodowy. Zarówno w przypadku zasad ogólnych, jak i ryczałtu ewidencjonowanego zaliczki na podatek za dany miesiąc wpłacać należy do 20. dnia kolejnego miesiąca. W przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych przychody ujmuje się w zeznaniu rocznym PIT-36 w terminie do 30 kwietnia kolejnego roku podatkowego lub w przypadku opodatkowania w formie ryczałtu w zeznaniu PIT-28 w terminie do końca lutego kolejnego roku (w 2021 r. do 1 marca). Podatnicy, uzyskujący przychody z najmu prywatnego, mogą skorzystać także z rozliczeń kwartalnych. W przypadku rozliczania podatku w formie kwartalnej zapłaty dokonuje się w terminie do 20. dnia miesiąca następującego po danym kwartale, który podlega rozliczeniu, natomiast za ostatni kwartał, w terminie złożenia zeznania rocznego. Głównym warunkiem skorzystania z kwartalnych rozliczeń jest nie przekroczenie za poprzedni rok limitu przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej wynoszącego 200 000 euro (limit na 2021 rok – 903 060 zł), dla przychodów uzyskiwanych samodzielnie lub w formie spółki. Małżonkowie jako najemcy Co do zasady, jeżeli przedmiot najmu należy do wspólnego majątku małżonków oraz gdy istnieje między nimi wspólność majątkowa, to w takiej sytuacji mogą oni rozliczać po połowie przychody z tytułu najmu. Jednakże ustawodawca dopuścił również inny sposób rozliczeń. Mianowicie zgodnie z art. 8 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w przypadku gdy przedmiot najmu należy do majątku osobistego jednego z małżonków, nie występuje wówczas współwłasność. Jeżeli małżonkowie złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego odpowiednie oświadczenie, to całość przychodów z najmu prywatnego będzie mógł rozliczać jeden z nich. Należy mieć na uwadze, że oświadczenie nie musi być podpisane przez obojga małżonków, wystarczy, że będzie widniał na nim podpis jednego z nich. W przypadku rezygnacji ze wspólnego rozliczania najmu (przez jednego małżonka całości) składa się zawiadomienie w formie pisemnej także z podpisem jednego bądź obydwojga małżonków. Stanowisko takie potwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w wydanej interpretacji indywidualnej z 12 grudnia 2016 r. o sygn. „Wybór zasady opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków wyrażony w oświadczeniu, o którym mowa w ust. 6, obowiązuje przy dokonywaniu wpłat na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych za cały dany rok podatkowy, chyba że w wyniku rozwodu albo orzeczenia przez sąd separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków i przedmiot umowy przypadł temu z małżonków, na którym nie ciążył obowiązek dokonywania wpłat na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (art. 12 ust. 8 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne). Zgodnie z brzmieniem art. 12 ust. 8a ww. ustawy, wybór zasady opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków, wyrażony w oświadczeniu, którym mowa w ust. 6, dotyczy również lat następnych, chyba że w terminie do 20 stycznia roku podatkowego, małżonkowie zawiadomią w formie pisemnej właściwego naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji z opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków”. Podpis jednego z małżonków składany na oświadczeniu/zawiadomieniu jest równoznaczny z upoważnieniem tego małżonka do złożenia oświadczenia w imieniu obojga. Zarówno oświadczenie, jak i zawiadomienie opatrzone jednym podpisem składane jest pod rygorem odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznania. W przypadku zmiany formy rozliczania wspólnego dochodu z najmu przez jednego z małżonków lub wspólnie, oświadczenie bądź zawiadomienie należy złożyć w terminie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym zostanie uzyskany pierwszy w danym roku podatkowym przychód z najmu lub do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód zostanie uzyskany w grudniu danego roku podatkowego. Wskazane powyżej oświadczenie/zawiadomienie nie posiada ustalonego wzoru, zatem może zostać sporządzone w dowolny sposób, przy zachowaniu formy urzędowej i wskazaniu danych obojga małżonków. Oświadczenie o rozliczeniu najmu prywatnego przez jednego z małżonków traci ważność z chwilą podziału majątku na skutek rozwodu lub separacji. Obowiązek zapłaty podatku zostanie przeniesiony na małżonka, który otrzyma prawa do objętego najmem lokalu. Zawiadomienie o zmianie formy rozliczania najmu przez jednego z małżonków należy złożyć w nowym roku do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskany został pierwszy w danym roku przychód z najmu prywatnego stanowiącego majątek wspólny. Przykład 1. Małżonkowie posiadający wspólność majątkową i osiągający przychody z najmu prywatnego złożyli w 2018 r. przed uzyskaniem pierwszego przychodu oświadczenie o rozliczeniu najmu tylko przez jednego małżonka. Od 2019 r. chcieliby jednak rozliczać się osobno. Pierwszy przychód z tytułu najmu uzyskali w 2019 r. w maju. W jakim terminie powinni złożyć zawiadomienie do urzędu skarbowego? Podatnicy (jeden z małżonków) powinni złożyć zawiadomienie do urzędu skarbowego o zmianie formy rozliczenia do 20 czerwca 2019 roku. Należy pamiętać, że w przypadku najmu prywatnego dokonywanego przez małżonków limit II progu podatkowego (w przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych), tak jak limit ryczałtu opodatkowanego stawką 8,5%, dotyczy obojga małżonków, a nie każdego z osobna. Zasada limitu stawki 8,5% przy ryczałcie dotyczy także sytuacji, w której małżonkowie opodatkowują najem osobno, stosując zarówno ryczałt ewidencjonowany, jak i zasady ogólne. 13 lip Oboje małżonkowie są współnajemcami lokalu mieszkalnego, jeżeli zawarcie umowy najmu miało miejsce w trakcie trwania małżeństwa, a lokal ma służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. Zatem nawet osoba w związku małżeńskim, która nie brała udziału w zawarciu umowy najmu lokalu przeznaczonego na zaspokajanie potrzeb rodziny, z mocy prawa staje się najemcą. W przypadku ustroju ustawowej wspólności majątkowej, prawo najmu wchodzi do majątku wspólnego, wspólność tego prawa ma charakter łączny i przymusowy. Małżonkowie są współdłużnikami z tytułu zapłaty czynszu, oraz z tytułu kaucji. W przypadku złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu tylko jednemu z małżonków, wspólność najmu wygasa z mocy prawa. Wówczas drugi z małżonków jest jedynym najemcą. Jeżeli wynajmujący chce zakończyć stosunek najmu, jest zobowiązany złożyć wypowiedzenie względem obojga małżonków. Z kolei w przypadku jeśli to najemca (jeden z małżonków) składa oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu – może to zrobić w myśl ogólnej zasady – najemca może wypowiedzieć najem lokalu zawarty na czas nieoznaczony z zachowaniem terminów umownych, a w razie ich braku stosuje się terminy ustawowe (art. 673 § 1 KC). W związku ze wskazaną na wstępie zasadą wspólności prawa najmu, zagadnienie wypowiedzenia stosunku najmu przez jednego z małżonków powinno być rozpatrywane z uwzględnieniem przepisów Kodeksu Rodzinnego i Opiekuńczego o zarządzie majątkiem wspólnym. Zgodnie z art. 36 § 2 KRO, każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku. Zatem małżonek ma przyznane prawo samodzielnego wykonywania zarządu majątkiem wspólnym – co innymi słowy uprawnia go do podjęcia samodzielnej decyzji o zakończeniu stosunku najmu. Oczywiście mając na względzie wynikający z powyższej normy nakaz współdziałania w zarządzie majątkiem wspólnym, liczyć się powinien też z wolą drugiego małżonka. Drugi małżonek może sprzeciwić się czynności zarządu majątkiem wspólnym zamierzonej przez drugiego małżonka, co wynika z przepisu art. 36 1 KRO.

wynajem mieszkania przez jednego z małżonków